房价金价比值怎么计算_金价房价走势对比

1.白银T+D有溢价吗？怎么算的呢？

2.金价走势如何分析

3.未来10年，房子是黄金价还是白菜价？孙宏斌一席话给我们启发

4.下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（ ）。

1、有无泡沫？

有，但是泡沫并没有想象中的大。一线城市的价格是允许那么高的，本来就是稀缺资源。而在其他城市，商品房作为商品也是有细分市场的，针对不同收入的群体，价格有高有低，别老是看到市中心的高房价而感叹房地产泡沫。

2、房价上涨的原因？

这个问题涉及的内容较多，刚需的影响其实比较小，总的来说有三大主因：一是政府财政对土地出让金的依赖。二是M2总量太大，而大量的资金找不到稳健的投资渠道。三是银行体系问题，房地产为银行收入的重要来源。四是刚需，包括首套房和改善性住房。

3、硬着陆，会有什么连锁反应？

首先，有无泡沫这一问题还有争议，因此谈不上硬着陆。如果真有泡沫，而这个泡沫破了之后，我国会进入漫长的经济萧条期，我们分为2条主线，1条是房地产的产业链，除了房地产企业，钢材、水泥、机械等纵向产业链涉及的各行各业会出现需求急剧下降，导致产能严重过剩，价格暴跌，员工失业，大量的烂尾工程存在。另1条主线是银行体系，房地产企业多为高借贷企业，到时候银行计提大量坏账，大量抵押在银行的房地产资产迅速贬值，银行面临破产危险。

你提的几个：人民币贬值，股票进入漫长的熊市，金价暴涨。

4、日本有过房地产泡沫破灭的情况，日本经济萧条了20年，美国的次债危机其实也是房地产泡沫的破灭，不过美国国情决定，其他国家帮他买了不少单（包括中国）。

5、综述：不必担心房地产泡沫会破灭，因为我国大量的滥印钞票，导致M2超过100万亿了，有钱支撑，泡沫就不会破灭的。

白银T+D有溢价吗？怎么算的呢？

面对10月份高达4.4%的CPI数据，面对80%以上的商品涨价，我们岂能坐以待毙？尤其是经历过20世纪80年代抢购风的工薪族，仿佛如临大敌，变身“海豚族”再次疯狂地囤米、囤油、囤鸡蛋；而富裕的人们则蜂拥“抢金”，逼得金店一再推迟打烊，直到捧着金砖金条回家才安心。不过，我们并不希望人人都变得如此疯狂，本期《封面文章》告诉大家，保卫钱包要有理性！

如今大多数家庭的恩格尔系数降低，单靠囤积来保卫财富，效果毕竟有限，可以说是一种消极的应对方式。所以更主动的应对方式是，在通胀时期利用资本市场随胀而涨的特性，在资本价格上涨的过程中分享其中的收益。一般而言，在通胀预期之下，大宗商品、黄金、楼市和股市是投资的“四大金刚”。由于当前楼市正遭遇史上最严厉的政策调控，因此，我们不妨改以具有战略性眼光的提前消费，有的放矢地抵御通胀。

面临通胀之忧的人们，如果再不积极理财，财富就将在不知不觉中大大缩水了。所以，赶快到11月19～21日在上海展览中心举行的第八届上海理财博览会上来吧！为期三天的展会上，来自银行、基金、保险、证券、外汇、收藏等行业的百余家参展商将汇聚一堂，齐齐为你出谋划策，帮助你保卫钱包，成功地做个通胀赢家

通胀来了

提要：物价上涨，正像20世纪80年代末期一样，不再局限于绿豆、大蒜这样个别的农产品，而是向衣食住行全方位渗透，向我们生活的每一个部分蔓延。毋庸置疑的是，通胀已经来到我们身边；很有可能的是，通胀还将继续延续，甚至明年达到高峰。

鸡蛋涨价！蔬菜涨价！苹果涨价！服装涨价！……

“豆你玩”、”姜你军”、“蒜你狠”已成常态，更有“糖高宗”、“棉里针”紧跟其后，人人都在抱怨，“苹什么”涨价无休无止？

物价上涨，正像20世纪80年代末期一样，不再局限于绿豆、大蒜这样个别的农产品，而是向衣食住行全方位渗透，向我们生活的每一个部分蔓延。

这不是通胀是什么？这就是通胀！

这一次，通胀是第三次的“狼来了”，真的来了！

涨价无处不在

11月11日，发改委公布了10月份的CPI数据，4.4%的数字既让人吃了一惊，又似乎在意料之中。令人吃惊的是，今年前9个月的CPI的数字还在3%一线，如今竟然跨上了4%的线上，似乎还在向5%的警戒线挺进。意料之中的则是，人人都感受到涨价无处不在，CPI不走高怎么可能？

10月份城市食品零售价格监测情况显示，全国36个大中城市的31种受监测产品中，近80%的价格上涨。监测食品包括蔬菜、粮油、鲜肉类及水果共31个产品。统计数据显示，与9月份相比，共24种产品价格呈不同程度上涨，约占统计总品种数的80%。10月份，大中城市黄瓜、西红柿、油菜等15个主要品种蔬菜平均零售价格为每500克2.41元，比9月上涨10.1%。

在棉花价格大涨的带动下，下游产品的“衣”也不可避免地受到影响。在两个半月的时间内，国内标准棉的现货价格就从1.8万元/吨上涨到2.8万元/吨，创11年以来的新高。作为终端产品的棉织品、服装等价格则上涨了10%～30%，羽绒服的价格上涨最为显著，与去年相比市场平均价格提高了两到三成。

10月，发改委上涨成品油价格，一些城市再次出现了柴油荒的局面。成品油价格的上涨，不仅提高了人们出行的成本：加油更贵了、燃油附加费提高，更重要的是还将继续传导至工业、旅游等行业，引起工业产品、农产品、服务产品等价格的再一轮上涨。

涨价，正成为近期生活中影响最普遍的关键词；涨价，让我们钱袋子的购买力越来越低；涨价，让我们越发感受到通胀的威力和压力。

CPI为何还是温吞水？

一直以来，人么都是拿CPI指数作为衡量通胀率的指标，可是对于CPI的诟病也不绝于耳。这边厢，物价上涨早已铺天盖地；那边厢，CPI数字往往还是温吞水，不紧不慢地慢慢升呢？CPI的涨幅与人们切身感受到的物价上涨往往存在着很大的差距。

我们不妨来看一看CPI数据的来源与构成。目前，中国的CPI统计中主要包括8大类商品，食品、烟酒及用品、衣着、家庭设备用品和维修、医疗保健、交通通讯、教育、居住。对于8大类商品，配以不同的权重，如权重最高的为食品类，配以的权重为34%；权重最低的为家庭设备用品及服务，权重为6%（每年统计局会根据居民消费支出情况对权重进行微幅调整）。在此基础上，统计部门根据抽样选出近13万户城乡居民家庭的消费习惯，在8大类中确定262个基本分类，并选出600种左右具体商品和服务，进行经常性的定期调查。

因此，产生实际感受与CPI落差的第一个原因在于，房价并不属于CPI的计算范围。在CPI的编制过程中，居住费用指的是租房的实际房租，自有住房的房屋贷款利率、物业费，建房及装修材料，水电、燃料等。房屋价格则作为投资，不计入CPI的统计中去。因此，首先是租金而不是房价被计入CPI的统计中，其次居住这一项目中CPI统计中占的比例也很小，为13%左右。造成的结果便是，房价的迅猛上涨在CPI数据中并未体现。

第二个原因在于CPI指数并没有对不同收入居民进行有效区分。我国采用总体CPI、城市居民CPI和农村居民CPI三个指标，并不能体现出不同收入居民消费习惯和权重的不同。在其他国家和经济体当中，往往会对不同的目标人群报告多种形式的消费者物价指数。如在香港特区，就根据收入的低、中、高，分别报告CPI(A)、CPI(B)、CPI(C)。相对来说，按照目标人群和消费习惯来统计的价格指数与人们的实际感受就会更加贴合。

近期花旗环球金融亚洲有限公司中国研究主管、大中华区首席经济学家沈明高在参加财新专家圆桌——“通胀离我们有多远”时就表示，由于统计方法带来的误差，国家统计局所公布的CPI数据低估了2个百分点。考虑到真实的CPI，沈明高认为，中国的通胀容忍度为4%~6%的通货膨胀，超过6%就处于比较高的水平。“如果统计局的数字CPI达到4%就已经很高了。”沈明高说。

谁带来了通胀

大量的货币供给，兴业银行资深经济学家鲁政委给出了通货膨胀的最基本原因，“简单来说，货币的大量发行是通胀的必要条件，而新兴经济体的复苏则为大宗商品价格上涨带来了预期。由于新兴经济体是大宗商品的主要需求国，因此就形成了通货膨胀的充分条件。两者相加，最终导致了此轮通胀。”

2008年雷曼兄弟倒闭之后，全球的主要央行相继采用了宽松的货币政策，以达到刺激经济复苏的作用。据美银—美林证券的估计，在首轮量化宽松货币政策中，包括原油、铜以及贵金属等商品价格上涨了约15%。11月，美国再度推出了6000亿美元的第二轮“定量宽松”计划。由于美元的供给量大幅增加，将导致美元贬值。随着大宗商品价格的传导，通胀波及到生活中的多个层面。

另外一方面，由于货币泛滥，全球投机资本大规模流动，并不断输入到新兴经济体中，引发全球性的资产价格上升，带来资产泡沫。

在中国这个独立的经济体内，除了通胀的输入和全球资本的流入，自身飞速增长的广义货币M2也推动了通胀的发展。统计数据显示，自2002年以来中国广义货币M2的年均增长率保持着23%的水平，截至到今年9月底，M2的供应总量达到了69.64万亿元。在经济学界，一般采用货币供应量和GDP的比值来衡量货币是否超发。目前来看，西方发达经济体的货币供应量和GDP的比值在1以下，而新兴市场国家则相对较高，货币供应量一般为GDP的1~1.5倍，超过2倍的很少。但到2010年9月底，中国的GDP总量为26.866万亿元，广义货币供应量M2是GDP的2.6倍。以此指标来衡量的话，中国的货币已经属于绝对超发。

国金证券首席分析师金岩石有个很形象的比喻，“我们身边所有的消费品和投资品，都可以装在一个木桶和水池里。”木桶里装的是衣食住行，事实上，也这就是CPI数据所涵盖的主要对象，而水池里是股市、楼市、政府投资、奢侈品等，我们可以把水池理解为资产市场。“央行增大流动性，也就是投放货币，只有两个选择，木桶或者水池。”如果流入“木桶”，势必引起衣食住行等物价上涨；如果注入“水池”，就会使得股价、楼价上涨，形成泡沫。事实上，今年以来由于严格的房地产调控政策的推出，楼市内涌入的资金被挤出，股市等资本市场也未形成大规模的上涨，因此大量资金流入到“木桶”中，像今年以来所发生的“豆你玩”、“蒜你狠”等现象就是典型的例子，并通过价格传导机制推及到衣食住行的方方面面，带来物价的上涨，推高通胀的压力。

另外一方面，一些经济学家也认为，结构调整本身就具备通胀性质。沈明高指出，如“十二五”规划里面，未来家庭收入的增长要超过至少不低于名义GDP的增长速度，这就意味着消费需求的增加带来通货膨胀压力。

因此，发生在我们身边的通胀，既有全球性因素，又与我国的货币发放量、经济发展模式和对宏观经济的调控有着密不可分的关系。毋庸置疑的是，通胀已经来到我们身边；很有可能的是，通胀还将继续延续，甚至明年达到高峰。

积极应对通胀

摆在我们面前最现实的问题便是，如何在通胀的背景之下开展一场成功的财富保卫战。通胀一直是财富最大的敌人，原因很简单，通胀使得我们手中的货币购买力下降，我们的钱越来越不值钱。在通胀加剧时，这一作用更加明显。如近期物价上涨如连续剧般上演，不仅对低收入居民产生了影响，中等收入的家庭也感受到很大的压力。

传统最简单的做法是“囤”和“省”。“海豚（囤）族”是近期涌现的一个热门词汇，到超市抢购食用油、大米、面粉、卫生纸这些保存时间略长的生活必需品，囤积起来避免价格上涨的风险。通过团购、寻低价等方式采购无法保存的产品，如蔬菜、餐饮等等，以达到节省开支的目的。

“海豚”和“省长”们并没有错，但是由于生活水平的提高，生活必需品的支出在总支出中占到的比例已经越来越小，尽管在通胀的背景下这些方法起到保卫财富的目的，可是效果有限，可以说是一种消极的应对方式。

更主动的应对方式是，在通胀时期利用资本市场随胀而涨的特性，将现金尽可能地转换为实物资产，在资本价格上涨的过程中分享其中的收益，这样我们的财富不仅不会缩水，还有可能战胜通胀的脚步，成功地做个通胀赢家。

一个最典型的例子是，农产品的价格上涨让我们的餐桌越来越贵，作为消费者，我们不得不承担食用油、糖、蔬菜、肉类涨价给我们带来的支出增加；但是作为投资者，我们可以从大豆、糖、玉米等大宗商品市场上获得高得多的收益回报。值得欣喜的是，随着投资途径的完善，无需把成吨的大宗商品“囤”起来，普通的个人投资者就可以通过QDII、商品指数基金等方式参与到大宗商品市场上。一进一出之间，哪个利益更大？

黄金也是一个可以考虑的选择，本轮通胀由货币超量发行引致，来自世界黄金协会的研究报告表明，黄金价格与货币发行量的变化存在着一定的相关性，当美国的货币供应量每增加1%时，会带来黄金价格0.9%的上涨。当美国第二轮定量宽松政策推出，国际金价便触及了1400美元/盎司的整数关口。当然，黄金价格的影响因素有很大，但是作为一种特殊的商品，黄金应对通胀的功能值得投资者重视。

从股市的表现看，围绕通胀主线也产生了诸多投资机会。一方面，在资金推动的通胀中，资本市场有望获得提升，适度的通胀水平将有助股市保持重心稳步上移的趋势；另外一方面，股票市场上一些受益于通胀的上市公司有望获得良好的表现，像“煤飞色舞”、近期走强的农业、医药板块等就是典型的例子。

尽管从理论上说，房地产市场属于通胀的受益板块，投资房产可以起到抗通胀的目的。但是从目前的宏观政策环境来看，投资房地产市场面临着较大的政策风险。今年以来，严格调控房地产市场的政策接踵而至，包括限购令、较高的贷款利率成本甚至无法获得银行贷款、投资者还要面对更高的税务成本等，因此短期来看，房地产投资难当抵御通胀的大任。

经济专家如何看通胀

提要：目前的通胀是怎么形成的？通胀未来会如何发展？这是每一个深感通胀之忧的人都关心的问题。对此，经济学界的专家们从各自的角度作出了精辟的剖析。

经济复苏后和货币超发招致通胀

鲁政委 （兴业银行首席）经济学家

说到通货膨胀的原因，国际和国内其实基本一致，就是由于货币的大量供给。从国际上看，西方的主要国家，特别是美国和日本，直到目前为止仍在货币“量化宽松”的道路上往前走，这就直接为大宗商品价格上涨提供了条件。而中国国内亦是如此。据统计，2009年全国人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元，约是2008年的2倍，信贷规模可谓空前绝后。

在这样全球经济刺激的背景下，一些没有受到金融危机正面冲击的国家，主要是新兴经济体实现了率先复苏，这就为国际大宗商品价格上涨提供了充分条件。

因此简单来说，货币的大量发行是通胀的必要条件，而新兴经济体的复苏则为大宗商品价格上涨带来了预期。由于新兴经济体是大宗商品的主要需求国，因此就形成了通货膨胀的充分条件。两者相加，最终导致了此轮通胀。

对于未来通胀的预期，新兴经济体率先复苏后率先进入了政策紧缩期，但遇到的挑战是以美国为首的国家的货币政策还相当宽松，因此即使未来政策紧缩，国内资产泡沫化的压力和国际化输入型通胀的压力仍会存在，通货膨胀无法快速减弱。

其实目前的通货膨胀在我们的预料之中。2010年的通胀水平总体温和，3%左右的目标可以达成，而真正的挑战是在2011年，通胀仍有向上走的趋势。此轮通胀可能要持续到2012年上半年左右。

对于目前国际的通胀环境，从静态看，新兴经济体正面临通胀压力，而发达经济体正面临通缩压力，但是展望未来，全球都面临着通胀的压力。美国最近发行的通胀保值债券（付息水平根据上一年CPI来调整，有对抗通胀的能力）出现了负利率，这就表示这一债券在市场上受到疯狂抢购，也就意味着市场未来通胀预期非常强。不难看出，即使美国这样静态看仍有通缩风险的国家都有着如此高的通胀预期，未来全球的通货膨胀应该可以预料。

在美国这样全球本位币国家大规模量化宽松、让美元贬值的情况下，新兴经济体未来最大的风险是资产泡沫化风险。但是资产泡沫的水平往往是无法确认的，政策也就无法采取前瞻性行动，甚至会出现失误。所幸现在出现了通胀，加息政策随即出台，这样也就减小了未来货币政策操作失误的可能性。

三大货币“注水“让货币变得不值钱

孙立坚（复旦大学经济学院副院长、金融学教授）

看待此轮通胀，首先要回顾到美国在金融危机前大搞的金融创新。当时美国的金融创新助涨了资产泡沫，人们手上的票子得以迅速增长，甚至超出了财富能力。当危机突然来到时，原本具有相当购买力的票子变成了不良资产。

其实，这场金融危机可以把货币泛滥的问题解决，但是各个国家都没有采取“硬着陆”的方式对待危机，反倒采用注资的方式不让金融机构、大企业倒闭。”金融危机原本可以使不着边际创造的货币收回去，但事实却让本来应该失去的债务关系复活了，2008年前创造的大量货币并没有减少、消化。

而导致此轮通胀的导火索，就是美国连续的宽松货币政策让人们对钞票不再信任。他说到，从前金本位时，钞票的价值由黄金决定，而现在，全球货币的价值由三大货币决定，即美元、欧元、日元，三大货币的注水就让货币变得不值钱。

当人们觉得金融资产已经泛滥、不靠谱的时候，就会把原本投资金融资产的资金转而投向农产品、铁矿石、大宗商品等等，例如我们熟知的金融大亨索罗斯、巴菲特都已经开始投资硬财富寻求收益，这也就导致了上游资源价格的上涨，从而引起下游投资环境、消费环境一起涨价。其中，投资环境涨价是指企业成本增加，令其不得不把成本转嫁到生产的最终产品上，形成成本推动型的物价上涨。老百姓会因为农产品涨价，非常直观地感受到物价上涨了，而这些老百姓中，有一些还有转移成本的能力，比如他本身是一个商户的经营者，那么在他发现生活开支增大后，即便自己本身不是生产者，也会抬高出售商品的价格，以对冲物价上涨给他带去的影响。这样一来，就形成了全面的物价上涨。

不过，票子泛滥的欧美国家并没有出现通胀，反而是大宗商品所在国不得不提前加息。由于资金回流增加，铁矿石出口国澳大利亚不得不加息，而制造业和新兴市场国家的货币都在升值，海外资金的涌入会造成资产泡沫，所以这些国家同样不得不率先采取加息政策，这就给世界经济未来复苏带来不透明性。不单是欧美国家金融危机来了，现在在在前一轮危机中没有受害的国家全都卷进去了。

只要美国不放弃宽松量化的货币政策，那么全球通胀将没有安宁的可能性，未来通胀只会越来越严重。只有当欧美、日本放弃低息政策，大量热钱流入新兴市场国家的趋势才会减缓，世界经济才会复苏。当生产成本稳定时，企业的利润就可能上升，就业情况亦会好转，人们的生活才会变好。

明年通胀压力可能更大

李伟（渣打银行中国区经济学家）

从数据方面看，食品价格的上涨是主要因素，而且这种上涨并没有显示出放缓的迹象，明年通胀压力可能更大。

即便今年年末通胀有所放缓，也只会是短暂的，2011年国内的通胀情况将进一步加剧。可以说，现在只是处于通胀的起步阶段，因此有必要对利率进行调整。国内通胀的产生，并不能完全归咎于欧美国家的货币宽松政策。虽然食品价格的上涨中，有一定的投机性因素，但整体而言是受到国内经济复苏、需求提升、流动性充裕的影响。

各种商品的价格上涨是有互相影响的，就以房价上涨为例，人们会感觉到收入在相对贬值，为了提高收入，农民可能就要提高农产品价格，商人就会提高商品卖价，也就随即产生了互相涨价的情况。抑制通胀需要全面的管理手段，而不能寄希望于只控制某种单一商品的价格。

由于资产价格的泡沫会有渗透效应，因此需要采取积极手段抑制泡沫的生成。实体经济的平稳运行离不开各种商品价格的平稳。目前政府采取加息的手段，对抑制资产泡沫能够起到一定的作用，在长远来看是非常必要的。

（本文由记者根据各位专家的观点进行整理）

战通胀之利器四大利器

提要：一般而言，在通胀预期之下，大宗商品、黄金、楼市和股市是投资的“四大金刚”。由于楼市正遭遇史上最严厉的政策调控，所以我们另外提出，以具有战略性眼光的消费来战胜通胀

1．股市――温和通胀带来投资良机

“资金放出来，即使不是水也是油，最后一定要在什么地方鼓起来。如果投资不能跑赢CPI，便是购买力下降了，因此，我们需要投资。”北大一位教授如是说。

而货币的泛滥最终结果就是导致明显的通货膨胀，从“蒜你狠”、“豆你玩”、“糖高宗”到“苹什么”……如今，物价上涨已成不争的现实。而伴随着各种物品的轮番涨价，老百姓的通胀焦虑感日发严重：手中的钱越存越不值钱，该怎么办？投资什么才能抵御通胀？

股市是抵御通胀的利器

一般而言，在通胀预期之下，大宗商品、黄金、楼市和股市是投资的“四大金刚”。然而，以大宗商品为标的和期货市场非普通百姓涉足之地；黄金已经连创新高，达1420美元以上，颇有些“高处不胜寒”的意思；楼市正在遭遇史上最严厉的政策调控，此时买入显然时机不佳。因此，相比较而言，股市是时下最为通行和便利的，抵御通胀的投资利器。

事实上，无论在美国还是日本，股票都是最能抵御通货膨胀的工具。在股票实际收益和通货膨胀之间的关系上，西方各发达市场虽有所不同，但大多数股市有着相似的经历：在通胀水平较高时，股市实际收益率与通胀水平呈现负相关；而在通胀水平温和时，股市实际收益率与通胀水平呈现正相关。而不同的通胀阶段，股市的表现不一，相关板块的表现也同样不一。在经济刚开始复苏，通胀预期有所抬头的时候，有色、煤炭等资源类股票都值得关注。而到了经济逐步走向繁荣，通货膨胀却处于温和期，各个行业都有较好表现，金融、地产等行业表现更为明显。而在恶性通胀期，投资机会就会减少，这时需要选择一些跟CPI关系的不大的行业，比如科技创新、医药类行业。

由于我国股市历史还较短，没有太多的规律性可以总结。但从最近通胀与股市来看，2006年下半年至2007年CPI显著上涨过程中，上证指数表现就有较好表现，股指从不到2000点攀升至6000点。然后，全球遭遇了金融风暴，通胀一下转为通缩。而在政府推出4万亿的刺激政策后，危机很快过去。2009年初，通胀又开始抬头，而股市也出现了一波像样的牛市。

因此，投资者应该充分意识到通货膨胀所衍生的投资机会，规避通货膨胀的压力，实现资本的保值与增值。

谁最抗通胀？

抗通胀将是四季度，更是今后很长一段时间股市投资的主基调。而按常理，在通胀的初期和中期，股市会出现一次趋势性的上涨，然而，投资者需要警惕的是:“股票是最好的抗通胀品种”，并不代表所有股票均能抗通胀，只有极少数股票能抗通胀，多数夹在中间的、资本支出庞大的制造业股票不仅不能抗通胀，而且会受到通胀的严重伤害。那么，究竟哪些行业和板块属于这“少数派”？

首先，是与大宗商品有关联的资源类板块和以粮食为主的农产品板块。近段时间以来，由于通胀的不断加剧造成了国际大宗商品价格的水涨船高，而近期农产品又接过了涨价大旗，因此农产品相关股票也有相应走高。但分析师提醒投资者，由于前期资源类股票如有色金属、煤炭等涨幅过大，虽然中期较为看好，但短期来说可能调整继续。投资者应耐心等待合适介入时机出现，并且要根据央行和美国货币政策的变动随时做出调整，以免蒙受损失。

其次，是大消费板块。大消费概念板块包括汽车、家电、医药、零售百货、服装、食品饮料等，从“十二五”规划来看，大消费板块将成为“长期关注的焦点”。其中，医药行业最应值得关注。由于医疗卫生体制改革以及老龄化加速、预期寿命的增加，使医药行业进入了发展“”时代。今年1～8月医药工业实现收入6976亿元，利润总额718亿元，同比分别增长27.21％、35.58％。盈利水平创近10年来的最高。对医药板块中重点关注有产品特色的公司。可以说，特色意味着差异化，差异化意味着稀缺，稀缺意味着垄断，拥有特色的产品，就拥有了得天独厚的竞争力。如云南白药、片仔癀、独一味、东阿阿胶、奇正藏药这样的传统民族特色产品；妇科千金片（千金药业）、复方丹参滴丸（天士力）、速效救心丸（中新药业）等一批专科强势品种；自主研发或独家、首仿、疗效具有突破的专科化学制剂、生物制剂（如恒瑞医药的瑞格列汀、三家企业正在研发的治疗性乙肝疫苗）；像独家生产、品牌优势明显的非处方药（如三九医药的三九胃泰颗粒）。

其次是公用事业类板块。公共事业类上市公司处在自然垄断之下，业绩能够保持相对稳定。一般所说的公用事业板块包括电力、交通设施、供水供气等行业，这些行业在2010年经济成长的过程中，业绩收入稳定增加，未来成长性良好。此外，在通胀中，由上游传导而来的涨价潮也波及公用事业行业，如用电将实行梯度收费等，而调价将确保该行业的利润免受原材料上涨的挤压。

最后，要强调的一点是，“合适的股票，在合适的价格才能抗通胀”，而非“所有股票、不论价格均能抗通胀”。 通胀预期不是仓促决策的理由，最重要的一条就是要考虑股票的质地及介入价格，而经过四个多月的上涨，很多股票已价格不菲。而在没有合适价格、足够安全边际的可交易证券之前，一定要将钱包看得紧紧的。

2．大宗商品――多种方式参与商品基金

除了股票，大宗商品是对抗通胀的又一大类投资工具。

2010年三季度以来，伴随全球通胀预期的升温，国际主要大宗商品价格暴涨。统计数据显示，10月代表大宗商品走势的CRB指数上涨4.81%，大宗商品迎来普涨行情，其中涨幅居前的为棉花、白糖和橡胶等软商品，如纽约棉花、原糖期货涨幅为22.92％；其次是农产品，芝加哥玉米、大豆和小麦分别上涨17.67％、10.91％和6.41％，豆油期货上涨9.34％。可以看到的是，与通胀相关的资产价格正节节走高。

金价走势如何分析

2010年11月11日国内上海金交所<白银T+D>收盘价为4160元/千克。当日收盘前，对应国际白银现货价格约为18.28美元/盎司。若按照国际白银现货价格折算成人民币，则对应的国内银价应该为4020元/千克，大大低于上海金交所的4160元/千克的报价。对比国际白银现货，国内白银有着近3.5%的溢价。而经过我们的长期统计与研究发现，国内白银的溢价长期存在，并且溢价幅度也是时高时低，以下是几个关键时间点国际白银现货和国内白银T+D的价格对比。根据近18个月的价格统计，我们发现国内白银溢价率最高曾达到15%，最低为-1.8%。在8次统计中，7次为正溢价率。可见国内白银对比国际白银长期存在溢价现象。此外溢价区间达到16.8%，我认为其原因可归为以下几点：（1）最主要的原因为国内关税政策：目前，对于对白银进口要加收17%的关税，这最直接导致了国内白银和国际白银存在差价的可能。（2）历史上中国是白银产量大国，白银在中国货币史上占据着比黄金更重要的地位。鸦片战争后，中国大量白银储备外流，导致国库空虚，直接影响了中国白银的供需关系。中国虽然是世界最大的白银产国，但同时也是最大的白银消费国，2007年开始，中国开始需大于供，净进口白银实物量达到1067吨。（3）中国的白银矿经过历史上的多年开采，开采成本较国际银矿价格高，因此存在溢价的基本面支撑因素，从2009年亚洲最大的白银生产企业豫光金铅的年报来看，2009年白银生产实现营业收入189418万元，营业利润为-461万元。其生产成本估计在3200元/千克左右。可见高昂的生产成本也成为支撑国内白银价格坚挺的重要原因。同时我们也发现，一旦价格突破3200元/千克一线，国内白银的溢价率便开始大幅下降。（4）市场投资者的行为和交易模式可能也是影响白银溢价的重要因素，中国投资者普遍不具备做空思维，空头主力主要为套期保值的生产商与贸易商为主。而白银TD投资对资金要求小，更容易吸引更多的投资需求，直接推高了市场价格。另外，国际白银现货为24小时交易市场，而国内TD市场最长交易时间为每个交易日10小时，因此，相对振幅较国际银价要小，加剧了溢价率的波动幅度。综合上述因素，我们不难发现国内白银对国际白银的溢价必然仍将长期存在，因此，考查国内白银与国际白银和国内黄金价格间的内在关系成为我们研究的重点。假设以国内银价为Y，国际银价为X,根据上述18个月价格样本，可得Y=518+0.905x,其可行域为<1920,4350>,相关系数为0.966。因此，可得这18个月内，国内银价与国际银价的关系为：Y=国内银价X=国际银价Y=518+0.905X.相关性系数=0.966同样我们队国内白银和国内黄金的价格关系进行线性回归分析，假设以国内银价为Y，国内金价为X，可得到：Y=19.5X-874,可行域为<158,274.2>,相关性系数为0.9843。因此，这18个月内，国内银价与国内金价关系为：Y=国内白银价格X=国内黄金价格Y=19.5X-874相关性系数=0.9843从相关性而言，国内黄金的价格与国内白银价格的相关性更强，至少在国内白银于国际白银不存在无风险套利的情况下（国内白银价格对国际银价溢价率不超过17%），上海金T+D的价格走势是影响白银T+D的最关键因素。其次才是国际银价走势。在实际操作中，当国际内白银与国际白银溢价率逐渐缩小，此时我们可以通过考查相同时间内的价格波动率作为国内白银操作的依据。结合上述案例来看，往往溢价率越大，国内白银支撑反而越强，溢价率越小，国内白银面临的获利抛盘风险也越大。这些规律，对于我们在进行白银TD操作时，具有较强的参考作用。同样，选取重要的时间和点位进行相关性分析，也有利于我们在可行域内进行套利操作和进行风险控制。

未来10年，房子是黄金价还是白菜价？孙宏斌一席话给我们启发

黄金走势图是把一定时间内黄金交易市场的价格，时间，交易量等信息用曲线或K线在坐标图上加以显示的技术图形。黄金(黄金代码学习之前要先熟悉下，一般国际上惯例是XAUUSD，或者是GOLD)坐标的横轴是固定的时间周期，纵轴的上半部分是该时间陪咐周期的黄金价格或指数，下半部分显示的是成交量。根据定义，走势图又可以分为现货黄金曲线走势图和现货黄金K线走势图两种。

怎么看现货黄金k线走势图？

现货黄金走势图红绿柱线：在红白两条曲线附近有红绿柱状线，是反映大盘即时所有股票的买盘与卖盘在数量上的比率。红柱线的增长减短表示上涨买盘力量的增减；绿柱线的增长缩短表示下跌卖盘力度的强弱。

现货黄金走势图**柱线：在红白曲线图下方，用来表示每一分钟的成交量，单位是手(每手等于100股)。

现货黄金走势图委买委卖手数：代表即时所有股票买入委托下三档和卖出上三档手数相加的总和。

现货黄金走势图委比数值：是委买委卖手数之差与之和的比值。当委比数值为正值大的时候，表示买方力量较强股指上涨的机率大；当委比数值为负值的时候，表示卖方的力量较强股指下跌的机率大。另外就是黄金走势图受交易时间影响，对我们投资来说是非常重要的，他非常影响我们判断现货金的走势和现货黄金走势图。

下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（ ）。

根据数据显示，在2000年时，我国的平均房价只有2000元左右，而到了2020年时，我国的平均房价已经达到了9860元，接近了万元大关的水准。可以说这些年来房价上涨还是非常迅速的，短短20年的时间，房价上涨了4倍左右。而在房价不断上涨的这些年里，很多人都通过买房，实现了家庭财富的增长。

因为在房价不断上涨的时候，买一套房子空置两年的时间再卖出去，就能赚取几十万上百万的纯利润。对于很多人来说，即使工作十年手中也积攒不下这么多积蓄。所以这就导致人们买房的情绪还是非常高涨，对于买房投资充满了期望。随着房价的不断上涨，越来越多的家庭投入到买房投资的队伍当中，使得房价一直居高不下。

然而随着房价越发高昂，我国也出台了调控政策。对于这几年来说，随着调控政策的不断收紧，使得我国的房价也是出现了平稳的趋势。即使如此，房价也已经非常高昂，使得人们想要买一套房子比较困难。根据数据显示，在2020年时，我国的平均房价收入比已经达到了9.2，可以说已经非常的高昂了。

要知道，按照平均房价收入比来说，就是家庭平均收入与平均房价的比值。而对于9.2的平均房价收入比来说，就是一个平均收入的家庭，需要9.2年不吃不喝才能全款买一套平均房价的房子。对此而言，每个家庭都会存在开销，不可能9.2年不吃不喝没有任何开销，而且对于现在来说，很多城市的房价都已经超过了平均房价，这就使得人们想要全款买房无疑是痴人说梦。

然而就算是首付购房，对于很多家庭来说，都是压力非常大的一件事情。单单是一个首付就掏空了家庭当中的积蓄，还要透支未来30年的收入，背负着巨额的房贷。对于很多人来说，担心的并不是首付的问题，而是房贷的问题，因为谁也无法保证自己每个月的收入都是这么稳定，万一失业的话，就断了收入来源，也没有钱能够还房贷了。到时候，只能面临断供弃房的局面，自己辛辛苦苦买的房子被银行拿去拍卖。

因此，对于人们来说，都想要了解一下未来的楼市行情，想要知道房价走势如何，这样的话，自己心中也有了着落。不然的话，在不买房的情况下担心房价上涨，已经买房了又担心房价会下跌。使得自己一直处于非常担忧的状态当中，导致自己的心情会受到很大的影响。对此而言，未来10年，房子是“黄金价”还是“白菜价”呢？孙宏斌的一席话给我们带来了启发。

孙宏斌在接受采访时表示：

从这句话当中，我们就可以看出，孙宏斌对未来的楼市还是很有信心的，只不过他看好的只有那些中高端住宅。根据数据显示，我国城镇居民拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的占比31.0%，拥有三套及以上的占比10.5%，户均拥房1.5套。可以说，对于现在而言，大多数城镇居民都拥有了属于自己的房子。

对于这些城镇居民来说，已经不缺房子居住，只不过对于很多人来说，之前为了能够满足自己的居住需求，使得自己买房时并没有考虑太多，根本没有考虑居住体验的问题，使得自己购买的房子，居住体验感比较差。对于这些家庭来说，还是有着购房需求的，之前买房是为了居住需求，而之后再买房，就是为了居住体验的需求。因此，对于这些购房者来说，经济水平提高后，都会选择那些居住体验比较好的中高端住宅。

其实对于现在来说，我国的楼市已经出现了两极分化的局面。在调控政策不断收紧的情况下，房价也是越发平稳。而对于那些小城市来说，原本房价就有些虚高，再加上人口不断流出，炒房客逐渐离场，使得这些城市的房价也是出现了下跌趋势。而对于那些大城市来说，人口一直在不断地流入，使得房价还会继续上涨。

而对于住宅来说，也面临着两极分化的局面。因为在房价逐渐平稳的情况下，居住体验比较好的房子，无疑是更受欢迎的。而且现在我国城镇居民人均住宅面积已经达到了40平方米，可以说已经达到了发达国家的水准。对此而言，我国的住宅可以说已经足够居住了，而且住宅还出现了过剩的现象。

在这样的情况下，那些居住体验比较差的住宅，无疑会受到人们的嫌弃。对于现在的购房者来说，在买房时首先就要考虑居住体验的问题，如果居住体验不好的话，这套房子就没人愿意选择。而且对于现在大多数城镇居民都有房的情况来说，以后肯定会选择比自己现在的房子居住体验更好的房子。因此，对于中高端住宅来说，以后将成为人们购房的首选目标。由此我们可以看出，对于以后来说，居住体验比较差的房子将会是“白菜价”，而那些居住体验比较好的中高端住宅将会是“黄金价”。

对此，你有何看法呢？

下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（ ）。

答案是A

14.下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（A ）。

A. 一项房地产的估价等于持有资产的现金流收入的折现值

B. 房地产投资可以使用高财务杠杆率

C. 房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大

D. 房地产的流动性比证券类产品要弱

关于投资性房地产的说法中，不正确的

房产税是指对房屋为课税物件，以房屋的计税余值或资金收入为计税依据，像房屋的所有者收取的一种财产税。

房产税的计税方式有两种：1、房产原值一次扣除10%~30%为计税依据乘以1.2% 2、租金收入乘以12%

个人认为房产税的征收对房地产市场将会产生巨大的影响，不管是确定征收的税率还是征收的范围，著一系列的问题都需要仔细认真的考虑，这是关系民生大事，也是关系到国家的经济状况的。不可马虎！

其实很简单的举个例子：假设北京的一个退休的部长拥有180平米的二环内的房子，如果按照1.2%的税率缴纳房产税，那他一年退休的工资，不吃不喝可能刚够交，从这个例子就可以想象，这政策实施的难度有多大？房产税有可能实施的物件是第二套房子、第三套房子，尤其是被租出去的第二、第三套房子。

而到时候我们不再是房奴，可惜我们变成了税奴~~~悲哀，，，房产税征收了，也意味着房价降下来了，但这只是减少购房者在买房成本降低了，持有阶段的成本将大大提高。

总的说，跟人认为房产税的征收对房产交易不会有太大的影响，羊毛出在养身上，获得最大利益的永远是开发商和 *** ~~~！

说实话，就算决定要征收房产税，那么真的是还有一大堆的问题需要考虑，需要解决~~~~

关于欧洲房地产投资和旅游房产

国外的旅游房产比国内的成熟叫“分时度假”

现在国外行情不景气去投资就是想抄底吧，建议你还是别，因为国外的房子他的房产税特别高，很多国家都是每年要缴纳，这是为了降低门槛同时为了吸引他人购房，国外租房和购房的人是对半的和中国的传统观念完全不同！

建议你如果要投资在国内选个很好的地段投资商铺在稳当的多!

忠言：投资都是有风险，不要去涉及连你自己都搞不清的行业！

房地产投资分析方法

房地产投资分析方法－销售比较法

选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

房地产投资分析方法－总租金乘数法

公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入

投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－直接资本化法

公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值

营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

房地产投资分析方法－租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

房地产投资分析方法－租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的资料为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资专案便成为投资成败的关键。

当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资专案尚具升值空间。

还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：

如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。

如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资专案尚具升值空间。

以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。

关键字： 投资分析

房地产投资，靠不靠谱啊

给楼主一个推荐吧，权当参考，掌握知识。因为个人觉得房产的跨度太大了，要等十年以上 介绍下我现在做的国际现货黄金。 收益高，回报快：因为下跌都可以赚钱。无涨跌停板限制。 您是否有时会想，哎呀，能买跌就好了。 操作灵活：实行T＋0交易制度 就是您可以随时买随时卖。您是否有股票赚钱了，急于抛售却担心无法抛售的情况呢。 交易时间：全天24小时，因为是全球的交易所在交易，所以可以联合成24小时，有利于中国的就是，晚上8点，美洲盘开盘，美国人您也知道，有钱，开盘的时候金价幅度大，适合于炒作，业内一句话，上帝赐予中国人赚钱的机会。 止损止赢位设定：提供限价可以在预计反转位挂单，到价时交易系统自动成交。 资讯透明度高：影响黄金价格的因素。都是不可隐瞒性资讯，投资者可在各入口网站，第一时间了解到。 成交速度快：永远不会出现买不进来或卖不出去的情况抽金方便：无需抛售黄金，就可以将赢得的资金随时取出来操作简便：交易系统简单化，无需交割 交易费用低廉：我们是做国际现货黄金，每手等于3100克，约需要840RMB。国内各大银行的黄金是一手等于1000克，600RMB。 希望楼主能够看到这里，无论您做是不做，都给自己增加了一定的知识，至少在您想投资的时候，多了一份可供参考东西。

跪求一篇关于房地产投资的文章

财产保护：房产估价的新课题

日前，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、国际测量师联合会、香港测量师学会共同主办的国际房地产估价论坛在北京召开。此次论坛的主题被确定为“估价与财产保护”。与会的国内外近400名代表普遍认为，该主题明确了在房地产行业迅速发展变化、人民群众财产意识不断强化的新形势下,估价行业被赋予的重要意义、重大使命及面临的全新课题。

住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣认为，该主题顺应时代潮流，合乎社会需要，对促进房地产估价行业持续健康发展有重大的意义。

房产估价：房地产业的助推器

世界银行资料表明，房地产资产总量巨大，在一个国家和地区中的总财富中的比重最大，一般占到50%%~70%%左右。而国内外知名专家纷纷指出，房地产估价行业在房地产业的整个链条中起到了至关重要的作用。

在分析引发全球金融风暴的美国次贷危机发生过程时，不少专业人士发现，房地产估价服务与房地产泡沫生成及演化有着密不可分的联络。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在某种程度上说，评估师的角色甚至成为了美国房价的“加速器”。

香港测量师学会副会长叶满华先生表示：“房地产估价对整个房地产的稳定起了重要的作用，这种作用在一种不确定的时刻尤其重要。”

在我国，房地产估价业已成为推动房地产业有序发展的重要力量，并对国民经济的健康有序发展发挥着重要作用。

姜万荣介绍，过去的几十年，房地产估价行业在多个领域发挥着重要作用，在解决房地产市场失灵、维护房地产市场秩序、保护房地产权益人的合法权益、防范金融风险、促进社会和谐等方面都发挥了巨大作用。

据了解，目前我国已建立起了 *** 监督、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。全国有近3.7万人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的有3.3万人，房地产估价机构近5000家，其中一级资质房地产估价机构168家。

财产保护：房地产估价的新领域

和其他资产相比，房地产资产在国家和地区总财富中占据了最大比重。汶川大地震造成的经济损失的统计资料也大体说明了这一点。统计表明，在此次地震的经济损失中，住宅建筑占27.4%，非住宅建筑占20.4%%。这两项房屋的损失达到了47.8%，构成了总体经济损失中的最大部分。

随着住房商品化和社会化，以及《物权法》的出台，党的十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”等，房地产不仅是基本的生产要素或生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种财产，甚至是投资的主要物件，人们的财产保护意识越来越强。

然而，由于房地产不可移动和相互影响，房地产遭遇损害时有发生。例如，地震等不可抗因素、 *** 规划的变更、相邻建筑的遮挡、周围环境的变化、工程质量的缺陷……都有可能造成房屋价值的减损和相关连带经济的损失。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华指出，这时，寻求合理的赔偿是保护财产的重要方式之一。这就为房地产估价提出了新的课题，也开辟了新的业务领域，即要开展房地产损害的赔偿估价。

这种估价能为业主在财产遭受损失后明确应获得的赔偿，在和解、调解、仲裁、诉讼中提供科学的参考依据。

姜万荣强调，房地产损害赔偿估价就是目前摆在广大房地产估价专业人士面前的一个重大课题。客观公正、科学准确地评估房地产损害导致的房地产价值减损和相关经济损失，不仅能有效保护房地产权利人的合法权益，也是化解社会矛盾，构建和谐社会的有力保障。

业内人士也对记者表示，这一课题将是继房地产抵押估价、城市房屋拆迁估价之后，我国房地产估价的一个重大而广阔的领域。

事实上，包括损害赔偿估价在内的房地产估价在人们财产的保护中大有可为。

经过房地产估价业15年的发展，估价师所撰写的估价报告及其证词，在房屋拆迁补偿、土地有偿使用、物业价值贬损等涉及公民私有财产的利益争端中发挥了重要作用，是不可或缺的专业证据，为 *** 、司法机关、仲裁机构、律师等所看重，成为保护私有财产不受侵犯的强有力的手段。

江西师范大学教授张东祥还提出，房地产估价技术还能为业主提供经营管理上的技术指导，保护房地产的价值不会因不合理的使用而受到损害，实现房地产财产的保值增值。

不少估价师也认为，随着与国际估价行业制度的接轨、估价行业诚信机制的建立、估价师业务水平及社会地位的提高，房地产估价在私有财产保护中的作用将越来越明显。

独立与公正：“老”问题依然存在

资料显示，房地产估价行业普遍存在独立性和公平公正的问题。以房地产抵押估价为例，我国发放住房抵押贷款的主要金融机构均设立了认可估价机构并定期更新的制度，这本来是有利于保证估价质量的举措，但由于大部分金融机构要求分享50％~80％的服务收费，导致估价机构尽量减少工作环节、压缩业务成本，极大地影响了估价工作的质量。

“坦白地说，我们房地产估价师的专业形象这两年在下降。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强博士曾经直言不讳。

尽管行业取得了较大发展，但估价机构之间的恶性竞争、行业信用缺失、监管无力等问题依然存在，极大地制约了行业的持续发展和估价师社会地位的提高。

不少估价师还向记者表示，估价行业发展了十几年，至今没有专门的法律约束，估价中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时估价机构和估价人员的权益也难以得到保障。

刘洪玉指出，我国房地产评估行业应吸取美国次贷危机的教训，一方面应增强评估机构及从业人员的职业道德和法制观念，另一方面要积极完善影响估价过程独立性的外部环境和法律法规。

对此，姜万荣也强调，房地产估价师是房地产行业高素质的人才，要充分利用自己的专业知识，了解房地产价格的优势，协助 *** 做好房地产市场监测，引导房地产市场健康的发展，为加强房地产市场监管的相关政策做好准备。同时，应继续提高社会责任意识；继续加强职业道德建设，其中客观、公正、准确的估价是重要的前提；继续提高估价师的业务素质；继续在维护房地产市场的稳定中发挥作用。

或许，唯有如此，房地产估价才能真正成为值得人们信赖的财产“保护者”。

房地产投资与投机的区别

投资和投机在经济学上是两个不同的行为，经济学中的“投资”一般是指投入资金或者有价证券购买财物，然后进行生产、服务等经济活动，最终从这些经济活动中获得收入、利润的过程。投机通常用于那些期望从价格变化中获利的证券、商品和外汇买卖活动。两者从本质上来讲是相同的，目的都是为了获得利润。但投机更具冒险性，投机只有靠价格变动才能产生利润或获得资金收益。也就是说不具冒险性或低冒险性的投资行为，如购买保险、国债等经济行为算作投资而不是投机。

房地产市场投资与投机，是投资与投机经济行为客体的具体化。房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投机是指购买房地产却不自用或出租给他人使用，而是以等待下次出售赚取买卖差价为目的的行为。

房地产投资对房地产市场的发展起着重要的作用，而房地产投机既具有有利经济发展的一面，又具有破坏经济健康发展的一面。因此不能仅仅从对经济的影响来区分房地产投资于投机，分析区别房地产市场投资与投机时，可以从本质区别出发，结合房地产市场的特点进行讨论。区别如下：

一、 投资需要和投资理念

房地产投资通过长期持有以获得稳定收益。其投资看重的是房屋未来的保值和升值能力，或通过出租获取长期稳定的租金回报能力，以房地产内在的价值分析为基础，考虑房地产投资环境、经济发展趋势等多项因素，一般不受短期的利益冲突而迅速改变；

房地产投机则完全是以获取高额利润，甚至暴利为目的，并不对房地产本身的使用价值或其盈利能力感兴趣。它着眼于短期的价差回报，是短期的资本狩猎行为。投机以技术面和讯息面为分析基础，受投机时点和市场价格的影响大，缺乏理性，它不以长期内在价值分析为主导，而是利用时间差和价格差快进快出，投向机会，所以回报的波动性较大，风险也较大，有时会造成市场较大动荡。

二、 投资物件

房地产投机的物件主要为实物资产，即房地产置业或土地；房地产投资的物件从广义上讲，除了实物资产以外，还包括房地产资产权益，如购买房地产企业发行的股票和债券，以及购买房地产支援的证劵和债券等。

但在市场上也存在一些新型的投机物件，如炒号等。"炒号"是指开发商在未取得销售许可证之前提前放号，投机者以很少的定金为资本，获得房产的优先认购权，再将其售出，赚取利益。炒卖的是一个机会，而不是一个实体物质。

三、 获利方式

与投机的本质相同，房地产投机只有通过价格的变动才能获得利润，依靠的是房地产价格的浮动和土地的增值。它抓住商业物业，特别是高档现房物业在城市发展中的升值空间，通过赚取买卖差价获得利润。也有投机者利用发展商低开高走的销售策略，在期房阶段以低价购买房产，通过期房到现房转变的整体价值升值，从中牟利；

而房地产投资的获利方式具多样性，从本质上看，房地产投资涉及房地产的开发，经营、管理等多个阶段。因此房地产投资并不仅仅依靠销售房产赚取利润，可以通过建造、经营、出租、混合型等多种方式获得利润。例如，万达房地产公司经营模式并不只靠出售旗下房产，公司通过建造、经营购物中心、万达影院等方式收取高额租金和经营收入从而获利。

四、 资金占用时间

房地产投机通常是短期行为，通过短期市场上房地产价格的浮动和土地增值赚取高额差价，资金占用时间短，流动速度快；

房地产投资通常是长期行为，可涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费多项等程式，资金占用时间长，可流动性相对较小。

五、 资金投入时机

对于成熟的房地产市场，房地产市场景气，资本增值潜力较大而风险相对较小，投资者相对理性，投资占主导地位；

在市场不成熟的发展初期，投机比例更大一些。随着市场的成熟，相关法律法规的不断完善，投机比例将下降，投资比例将上升。

六、 风险与利润及操作手法

房地产投资风险相对较低，相对稳健，一般来说，房地产投资人希望通过风险组合来分散降低风险，短期内收益率相较投机较少，但从长远来看，投资的成功率要大于投机；

与此相反的是，房地产投机属短期行为，受价格影响较大，投机者倾向于承担高风险从而在短期内获得高利润，所以广泛运用财务杠杆而较少运用投资组合来分散风险。成功的投机者较善于审时度势,但即便如此,也很难保证持久地获得成功。

房地产投资基础知识

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。我对房地产投资还是有些了解的，也知道很多相关的操作技巧，我主要就是在“今日英才网校”学习的与房地产相关知识， 讲的还不错，建议你如果想系统的学习一些关于房地产投资的知识可以去看看。

商业房地产投资成本要高于其他行业房地产投资成本对吗

一般情况下是这样的的。

同一小区相同面积的商业地产比住宅地产的投入更大。因为商业地产在层高、柱距、装置设施、材料使用上的要求高于住宅。

但这不是绝对的，只能说大体是这样。

这个问题本身不严谨。

求“房地产投资意向书”

投资意向书（Letter of Interest）样本

尊敬的A先生：

根据ABC公司提供XYZ投资公司的资讯和预测资料，XYZ投资公司与ABC公司同意XYZ投资公司将在完全稀释后的基础上以八百万美元的融资后作价（或六百万美元的融资前作价）投资ABC公司的A系列优先股票。投资条件如下：

1股票的购买 双方同意XYZ投资公司投资二百万美元购买ABC公司的A系列优先股，此项投资将换取ABC公司 25％的的完全稀释后的股权（“完全稀释后”的意思是已经考虑计算了员工股票期权和其它认股权等可能性之后）。

2 四周的限制期 ABC公司同意给XYZ投资公司四周的限制时间完成尽职调查，时间从本协议签字之日起计算。如果在这段时间结束时XYZ投资公司对尽职调查的结果感到满意并决定投资，ABC公司将根据附件的条款清单所列条件出售A系列优先股给XYZ投资公司。本条款不限制其他投资公司在此同一期间内对ABC公司做尽职调查。

3投资前提条件

a) 双方最后签订令XYZ投资公司满意的投资合同；

b) 对ABC公司的法律、公司业务和财务等方面尽职调查令XYZ投资公司满意；

c) 投资案最后得到XYZ投资公司投资决策委员会的批准；

d) ABC公司的业务没有发生本质变化；

e) ABC公司在香港（或英属维京群岛或开曼群岛）重新注册，本地的ABC公司变成一个境外公司的子公司。

4保密约定 在双方认可（或否决）投资许诺之前，双方有关人士及其代理人负有保密责任，不对外泄露谈判内容及进展。如果现行法律或法院认为确实有必要，披露资讯的一方在此情况下需预先通知另一方，并尽可能把披露内容限制在最小范围内。

5免责宣告 双方均放弃基于本条款清单和投资意向而向法院起诉的企图和权力。

6无约束力宣告 本投资意向书不是XYZ投资公司的许诺书。正式的投资承诺必须在签订投资合同之后才能生效。

7适用法律 本投资意向书适用中华人民共和国法律。

本协议信件所附之条款清单只作为进一步调查和谈判的基础，不是任何一方对所提及的投资交易的许诺。如果你同意以上条件及所附条款清单的投资条件，并愿意以此为基础继续往下做，那么请在下面适当的地方签字，并递交一份正式副本给XYZ投资公司。时间最迟不能超过本地时间2005年10月31日，否则上述建议将自行终止。

同意并接受上述条件：

ABC公司代表

签字： . 日期： .

XYZ投资公司代表

签字： *** . 日期： ** ** ** .